ООО УК «ЮганскСевер»

В ближайшем будущем все собственники помещений в многоквартирных домах станут платить за содержание и ремонт заметно больше – вводится обязательный ежемесячный взнос на капитальный ремонт.

Разобраться, как будет работать новый закон, комментирует юрисконсульт Института экономики города Дмитрий Гордеев.

Сколько платить?

Размер взноса на капремонт установят региональные власти. Но сначала федеральное правительство примет методические рекомендации о порядке установления размеров взносов. Это займет 3 месяца. Затем регионы должны принять собственные законы, где и будут установлены конкретные величины платежей.

Дмитрий Гордеев: «Возможны региональные нюансы: дифференциация платежа по муниципалитетам, разные условия, особенно, в крупных регионах. Ведь есть у нас субъекты, протяженность которых с севера на юг составляет тысячи километров.

Какой будет плата – точный прогноз давать пока рано. Но при обсуждении эксперты называли ориентировочные цифры – от 5 до 10 руб. за кв. метр. То есть если взять среднюю двушку площадью 50 м – ежемесячный платеж составит от 250 до 500 руб. Сумма для многих не маленькая. Но капремонт, если его оплачивать разово, обходится, как минимум, в 30% от стоимости строительства дома».

Как копить?

Новый раздел ЖК предложил два варианта финансирования капремонта.

1. Через региональный фонд, которым руководит региональный оператор. Суть: вводится обязательный взнос, люди платят региональному оператору. Средства аккумулируются на счете оператора и затем перераспределяются по домам согласно принятой в регионе Программе капитального ремонта.
2. Фонд ремонта дома, состоящий из взносов собственников, можно формировать на банковском спецсчете, да еще с процентами, как по депозиту. Особенность такого счета: деньги принадлежат собственникам помещений в конкретном доме, а номинальным владельцем счета может быть ТСЖ или кооператив (но не управляющая организация). ТСЖ будет выступать заказчиком при проведении ремонта, давать распоряжение банку об использовании средств.

Дмитрий Гордеев: «Какие минусы и плюсы у обеих моделей? В первом случае собственники только платят, все остальное происходит практически без их участия. Региональный оператор подменяет и ТСЖ, и управляющие организации. Он выступает и заказчиком капремонта, он финансирует подрядчика и контролирует выполнение работ, подписывает акты. Для сравнения: до сего дня – если собственники в доме заказывают капремонт – на собрании принимаются изменения в договор с управляющей организацией (УО), составляется перечень работ, изменения размера платы. При этом именно УО отвечает перед собственниками за результат. Теперь же – она отвечает только за текущее обслуживание дома, а за капремонт – региональный оператор. Роль собственников нивелируется. Главный упор делается на перераспределение средств оператором. То есть создается большой региональный «котел», куда вносятся деньги всеми, а кто и сколько получит, будут решать местные власти.

Поэтому если люди хотят сами решать, когда и что ремонтировать, – им лучше выбрать второй вариант. Плюс второй модели еще и в том, что людям не обязательно копить все 100% стоимости ремонта. Регион может установить минимальный размер фонда ремонта дома, и если, например, полная стоимость ремонта 10 млн рублей, а минимальный фонд – 2 млн, тогда, накопив эти 2 млн, на собрании собственники могут принять решение о прекращении внесения взносов. Правда, если регион не примет решение о минимальном фонде, люди будут вынуждены копить в полном объеме.

Будет ли государство доплачивать?

До сих пор согласно 185-му закону о Фонде содействия реформированию ЖКХ за счет бюджета, как правило, финансировалось 95% стоимости ремонта, и лишь 5% – вносили собственники (граждане). Теперь ситуация меняется в корне: бюджетная составляющая будет значительно меньше – в зависимости от экономической ситуации в регионе.

Дмитрий Гордеев: «Важно, что государственная и муниципальная поддержка предоставляется на абсолютно равных основаниях по обеим моделям – и с региональным оператором, и в случае, если собственники дома копят индивидуально. Единственный нюанс: по кодексу, регион несет субсидиарную ответственность по обязательствам регионального оператора. То есть если, к примеру, у какого-то дома по программе подошла очередь на проведение ремонта, а у регионального оператора не хватает средств – дом имеет право потребовать от субъекта Федерации профинансировать ремонт в полном объеме.

Рекомендация: выбор модели финансирования лучше сделать сразу. Переходить из одной модели в другую сложно. Например, в доме ТСЖ нет, работает 1-я модель. Через три года собственники создают ТСЖ и хотят перейти на «индивидуальное» накопление. Но у регионального оператора деньги все в работе, и «вытащить» их, чтобы перевести на индивидуальный спецсчет дома, может быть сложно. В законе срок установлен – не раньше, чем через 2 года, чтобы региональный оператор мог зарезервировать средства на те дома, которые выходят из общего накопления.

Индивидуально копить выгодно: на средства на спецсчете банк начислит проценты. Ставку устанавливают банки, в соответствии с требованиями ЦБ. То есть «работает» конкуренция. – Банки могут предлагать более выгодные условия, а собственники, соответственно, выбрать банк. В законе есть ограничение: величина собственных средств банка должна быть не менее 20 млрд рублей. То есть речь идет о крупных и надежных банках».